Hotelimmobilien Beratung
DIH Solutions berät Hotel- und Serviced-Apartment-Immobilien aus Eigentümersicht. Betreiberstrategie, Pachtstruktur, Projektentwicklung, Finanzierungsvorbereitung und Exit werden als zusammenhängende Investmententscheidung strukturiert.
Hotelimmobilien sind operative Immobilien. DIH verbindet Standort, Produkt, Betreiber, Vertrag, P&L, Finanzierung und Käuferlogik zu einer belastbaren Entscheidungsgrundlage. Die Beratung ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Kreditentscheidung, sondern strukturiert die hospitality-spezifischen wirtschaftlichen Zusammenhänge.
DIH arbeitet für Hoteleigentümer, Projektentwickler, Bestandshalter, Family Offices und institutionelle Investoren. Relevant sind Neubau, Conversion, Betreiberwahl, Vertragsverlängerung, Betreiberwechsel, Repositionierung, Finanzierungsvorbereitung und Verkauf.
Ein Betreiberangebot liegt vor, die Wunschpacht ist nicht plausibilisiert, ein Vertrag läuft aus, ein Bestand erreicht sein Potenzial nicht oder ein Exit soll vorbereitet werden. DIH ordnet die Entscheidung aus Betreiber-, Cashflow-, Risiko- und Investmentperspektive ein.
Bei Neubau, Mixed-Use und Conversion werden Nutzungsthese, Produkt- und Flächenlogik, Betreiberanforderungen, Pachtrahmen und Vorvermietungsstrategie früh zusammengeführt. Ziel ist eine betreiberfähige und für Finanzierung sowie Investmentprüfung nachvollziehbare Entwicklungsstruktur.
Bei Vertragsablauf, Performance-Gap oder strategischer Neuausrichtung prüft DIH die Ausgangsstruktur, realistische Betreiberoptionen, Übergangsrisiken, Vertragsparameter und die Wirkung auf Cashflow, Capex und Exit. Vertrauliche Mandatsdetails bleiben geschützt.
Im Bestand werden operative Performance, Betreibervertrag, Capex-Prioritäten und Positionierung gemeinsam gelesen. Daraus entsteht eine belastbare These dafür, welche Hebel vor einer Refinanzierung, Repositionierung oder einem Value-Add-Verkauf tatsächlich relevant sind.
DIH greift auf mehr als 130 aktive Betreiberkontakte im Hotel-, Serviced-Apartment-, Longstay- und Hybrid-Segment zurück. Entscheidend ist nicht die Anzahl allein, sondern die qualifizierte Auswahl nach Konzeptfit, Expansion, Covenant, Garantiefähigkeit und Verhandlungssubstanz.
Betreiber-P&Ls und Budgets werden gegen Standort, Comp Set, Nachfrage, ADR, Occupancy, RevPAR, Kostenstruktur und Ramp-up-Annahmen gespiegelt. So werden Angebotsunterschiede sichtbar, bevor eine hohe Pacht als belastbar eingeordnet wird.
Rent Capacity beschreibt die nachhaltig tragfähige Pacht aus dem operativen Ergebnis. Lease Cover setzt Ergebnis und Pachtbelastung in Beziehung. DIH liest beide Größen gemeinsam mit FF&E, Capex, Sicherheiten, Indexierung und Total Lease Burden – nicht als isoliertes Rating.
Die höchste nominale Pacht ist nicht automatisch die beste Struktur. Liegt sie dauerhaft über der operativen Tragfähigkeit, können Ramp-up, Betreiberresilienz, Finanzierung und Exit-Wert leiden. DIH strukturiert Pachthöhe, Laufzeit, Indexierung und Sicherheiten als Gesamtpaket.
Für Banken, Debt Funds und Investment Committees werden Betreiber-Covenant, Cashflow-Stabilität, Sicherheiten, Reporting, Capex-Verantwortung und Downside nachvollziehbar aufbereitet. Das schafft Prüf- und Entscheidungsreife, ohne eine Finanzierung oder Kreditentscheidung zu garantieren.
Die DIH-Methodik verbindet Feasibility und Highest Best Use, Market Intelligence, Operator Strategy, Lease Underwriting, Verhandlung, Finanzierung, Asset Optimisation und Exit. Jede Phase baut auf derselben Daten- und Entscheidungslogik auf.
Je nach Mandat entstehen Standort- und Nutzungsthese, Betreiberprofil und Shortlist, Angebotsvergleich, Rent-Underwriting, Risiko- und Covenant-Einordnung, Pachtparameter, Verhandlungsgrundlage, IC- oder Banken-Memo sowie eine strukturierte Exit-Readiness-Agenda.
Bei Hanauer Straße 101 in München begleitete DIH gemeinsam mit Beyond Hospitality Consulting die Betreiber- und Mieterstrukturierung sowie Lease-Platzierung für STRABAG Real Estate; Habyt wurde als Ankermieter gesichert. Als weitere öffentliche Referenz wird Linse OST Graz mit Bob W. als platziertem Betreiber geführt. Weitere Mandate werden nur anonymisiert dargestellt.
Daniel Derilov, M.Sc., führt DIH Solutions und verantwortet strukturkritische Mandate persönlich. Seine Perspektive verbindet mehr als elf Jahre im Hotelinvestment- und Transaktionsumfeld mit Betreiberprozessen, Pacht-/Mietverträgen, Bankability und Exit-Fähigkeit.
Für eine erste Einordnung genügen Asset, Standort, Projektphase und zentrale Entscheidung. DIH prüft vertraulich, welche Betreiber-, Pacht-, Entwicklungs- oder Exit-Fragen zuerst geklärt werden sollten und welcher Mandatsumfang dazu passt.
FAQ
Kurz beantwortet für Eigentümer, Projektentwickler und Investoren.
Hotelimmobilien haben operative Risiken. Betreiberqualität, Vertragsmodell, Pachtarchitektur und Reporting sind zentrale Werttreiber und müssen investmentfähig strukturiert sein.
Relevant sind unter anderem P&L, ADR, Occupancy, RevPAR, GOP beziehungsweise EBITDAR, Rent Capacity, Lease Cover, Ramp-up, Indexierung, Sicherheiten, FF&E, Capex, Reporting und Exit-Annahmen.
Ja. DIH Solutions berät Hotel-, Serviced-Apartment- und ausgewählte Mixed-Use-Projekte, sofern Betreiberstruktur und Investmentlogik entscheidend sind.
Vor Betreiberwahl, Vertragsverhandlung, Finanzierung, Ankauf, Repositionierung oder Verkaufsvorbereitung - immer dann, wenn operative Struktur auf Immobilienwert trifft.
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