Betreibersuche und Verhandlung
DIH Solutions legt das Betreiberprofil fest, spricht Betreiber und Hotelmarken an, vergleicht konkrete Angebote und verhandelt die wirtschaftlichen Konditionen bis zum Abschluss.
Ablauf der BetreibersucheHotelimmobilien Beratung
Hotelimmobilien Beratung für Eigentümer, Projektentwickler und Investoren
Hotelimmobilien sind Betriebsimmobilien: Ihr Wert hängt am Betreiber, an der Pacht und daran, ob der Betrieb die Pacht dauerhaft erwirtschaftet. DIH Solutions berät Eigentümer, Projektentwickler und Investoren bei Betreibersuche, Pachtverhandlung, Investitionen des Eigentümers, Finanzierung und Verkauf.
Ausgangslage
Was den Wert einer Hotelimmobilie bestimmt
Der Betreiber
Bonität, Konzept und Vertragslaufzeit des Betreibers fließen in jede Bewertung und jede Kreditentscheidung ein.
Die Pacht aus dem Betrieb
Eine hohe Pacht hilft dem Eigentümer nur, wenn der Betrieb sie dauerhaft erwirtschaftet.
Die Investitionen
Wer FF&E, Capex und Markenstandards bezahlt, entscheidet mit darüber, was dem Eigentümer am Ende bleibt.
Referenz · Eigentümersicht
Berliner Quartier: Was der Eigentümer vor dem Pachtvertrag klärt
Im direkten Umfeld des Quartiers liegen viele Hotels. Für den Projektentwickler ging es deshalb zuerst darum, welches Produkt dort noch Gäste findet und welche Pacht der Betrieb tragen kann. Erst danach zählt die Höhe des Angebots.
- Mikrolage
- Hohe Hoteldichte im direkten Umfeld. Die Wettbewerbsanalyse zeigt, welche Gäste dort schon gut versorgt sind und wo Nachfrage offen ist.
- Nutzung
- Hotel und Serviced Apartments für unterschiedliche Gäste und Aufenthaltsdauern
- Betreiber-P&L
- Jedes Pachtangebot wird daran gemessen, ob der Betrieb die Pacht auch im Ramp-up erwirtschaftet.
- Pachtvertrag
- Pachthöhe, Laufzeit und Sicherheiten werden zusammen verhandelt.
- Investitionen
- Welche FF&E- und Capex-Posten beim Eigentümer bleiben, ist Teil der Verhandlung.
- Verkauf
- Betreiber und Vertrag sollen einen Verkauf nach Eröffnung tragen.
Aus Vertraulichkeitsgründen ohne Projektnamen und genaue Lage. Visualisierung: angelehnt an Tchoban Voss Architekten.
Hotelberatung in BerlinWas DIH Solutions für Hotelimmobilien prüft und verhandelt
Betreiber-P&L und Marktbenchmark
Betreiber-P&Ls und Budgets werden gegen Standort, Compset, Nachfrage, ADR, Auslastung, RevPAR, Kostenstruktur und Ramp-up gerechnet. So wird sichtbar, warum Angebote auseinanderliegen, bevor eine hohe Pacht akzeptiert wird.
Amtliche Hotelmarktdaten im DIH Solutions ResearchRent Capacity und Lease Cover
Rent Capacity ist die Pacht, die der Betrieb nachhaltig erwirtschaften kann. Lease Cover setzt das operative Ergebnis ins Verhältnis zur Pacht. DIH Solutions liest beide Werte zusammen mit FF&E, Capex, Sicherheiten und Indexierung.
Overrent vermeiden
Die höchste angebotene Pacht ist nicht automatisch das beste Angebot. Liegt sie dauerhaft über dem, was der Betrieb erwirtschaftet, leiden Ramp-up, Betreiber, Finanzierung und Verkaufspreis. Pachthöhe, Laufzeit, Indexierung und Sicherheiten werden deshalb zusammen verhandelt.
Warum die höchste Pacht nicht gewinntInvestitionen des Eigentümers
FF&E, Capex, Markenstandards und Ersatzinvestitionen: DIH Solutions klärt, welche Investitionen beim Eigentümer liegen, verhandelt die Aufteilung mit dem Betreiber und rechnet sie in die Rendite ein.
Projektentwicklung und Conversion
Bei Neubau, Mixed-Use und Conversion werden Nutzung, Flächen, Betreiberanforderungen und Pachtrahmen früh zusammengeführt, damit Planung und Betreibersuche zueinander passen.
Hotel Consultant für Entwickler und InvestorenBetreiberwechsel im Bestand
Bei Vertragsablauf, schwacher Performance oder neuer Ausrichtung prüft DIH Solutions, welche Betreiber realistisch in Frage kommen, welche Risiken der Wechsel birgt und wie er sich auf Cashflow, Capex und Verkaufspreis auswirkt.
Finanzierung
Für Banken und Investment Committees werden Betreiberbonität, Pacht, Sicherheiten, Reporting und Capex-Verantwortung so aufbereitet, dass sie geprüft werden können. Eine Kreditentscheidung ersetzt das nicht.
Verkauf und Due Diligence
Käufer prüfen Betreibervertrag, Pacht, Restlaufzeit, Lease Cover und offene Risiken. DIH Solutions bereitet diese Punkte vor, bevor die Due Diligence sie findet.
Transaktionen und ExitMehr als 130 aktive Betreiberkontakte
DIH Solutions hat Zugang zu mehr als 130 aktiven Betreibern im Hotel-, Serviced-Apartment-, Long-Stay- und Hybrid-Segment. Ausgewählt wird nach Konzept, Expansionsplanung, Bonität und Sicherheiten, nicht nach Bekanntheit.
Öffentlich belegte Cases
Bei Hanauer Straße 101 in München begleitete DIH Solutions gemeinsam mit Beyond Hospitality Consulting die Betreiber- und Mieterauswahl für STRABAG Real Estate; Habyt wurde als Ankermieter gesichert. In Graz wurde für Linse OST Bob W. als Betreiber platziert, in Lugano Limehome für 80 Serviced Apartments ausgewählt. Weitere Mandate werden nur anonymisiert gezeigt.
Mandate und Referenzen
Mandatsführung
Persönlich geführt
Daniel Derilov liest Betreiberangebote aus Sicht des Eigentümers: Was bleibt nach Pacht, Investitionen und Sicherheiten, und was zahlt ein Käufer später dafür? Mit dieser Frage führt er die Mandate persönlich.
- Vorher
- Hotelbereich bei Colliers International, Berlin
- Spezialisten
- Bei Bedarf externe Spezialisten aus Recht, Technik und Planung
- Hospitality Real Estate
- 11+ Jahre
- begleitetes Projekt- und Transaktionsvolumen
- 615 Mio. €+
FAQ
Häufige Fragen
Was unterscheidet Hotelimmobilien Beratung von allgemeiner Immobilienberatung?
Hotelimmobilien tragen ein operatives Risiko. Betreiber, Vertragsform, Pacht und Reporting bestimmen den Wert mit und müssen vor Finanzierung und Verkauf geprüft sein.
Welche Kennzahlen prüft DIH Solutions bei Hotelimmobilien?
Unter anderem Betreiber-P&L, ADR, Auslastung, RevPAR, GOP beziehungsweise EBITDAR, Rent Capacity, Lease Cover, Ramp-up, Indexierung, Sicherheiten, FF&E, Capex und Reporting.
Berät DIH Solutions auch Serviced Apartments?
Ja. DIH Solutions berät Hotel-, Serviced-Apartment- und Mixed-Use-Projekte, darunter 80 Serviced Apartments in Lugano und das Serviced-Apartment-Projekt Hanauer Straße 101 in München.
Wann ist Hotelimmobilien Beratung besonders wichtig?
Vor der Betreibersuche, vor Vertragsverhandlungen, vor Finanzierung und Ankauf, bei einem Betreiberwechsel und vor einem Verkauf.
Vertrauliches Erstgespräch
Hotelimmobilie oder Projekt vertraulich einordnen
Betreiberwahl, Pacht, Investitionen, Finanzierung oder Verkauf: Daniel Derilov bespricht die Ausgangslage persönlich.
Projekt vertraulich besprechen