In vielen Hotelprojekten wird die Pacht auf eine Zahl reduziert: Euro pro Zimmer, Monat oder Jahr. Diese Zahl ist wichtig. Aber sie sagt allein zu wenig.
Eine gute Pachtstruktur beantwortet nicht nur, wie viel gezahlt wird. Sie beantwortet vor allem, wie stabil dieser Cashflow unter realen Marktbedingungen ist.
Deshalb spreche ich lieber von Pachtarchitektur als von Pachthöhe.
Ein Hotelpachtvertrag verteilt Risiken: Nachfrage, Ramp-up, Inflation, Personalkosten, Energie, Capex, FF&E, Instandhaltung, Reporting, Indexierung und Sicherheiten. Wenn diese Elemente nicht zusammenpassen, wird aus einer starken Miete schnell ein schwacher Vertrag.
Die höchste Pacht ist selten automatisch die beste Pacht. Gerade in Betreiberprozessen entstehen Angebote, die im ersten Vergleich gut aussehen, aber im Underwriting Fragen aufwerfen. Wenn die Pacht nicht durch GOP, EBITDAR oder realistische Umsatzannahmen gedeckt ist, wird sie spätestens in Finanzierung, Due Diligence oder Exit hinterfragt.
Wichtig sind aus meiner Sicht fünf Punkte: Tragfähigkeit der Miete, realistische Ramp-up-Logik, Indexierung mit Augenmaß, Sicherheiten passend zum Betreiberprofil sowie klare Capex- und FF&E-Verantwortung.
Rent-free oder Step-up sind dabei nicht automatisch Schwäche. Richtig eingesetzt können sie einen Vertrag sogar investierbarer machen, weil sie die operative Realität sauberer abbilden.
Besonders kritisch sind Hybridmodelle: Mindestpacht plus Umsatzpacht, variable Komponenten oder Cap-/Floor-Strukturen. Diese Modelle können sinnvoll sein. Sie müssen aber so modelliert werden, dass ein Käufer den Cashflow versteht.
Fazit: Eine gute Pachtstruktur maximiert nicht die erste Zahl. Sie maximiert die Belastbarkeit des Cashflows — und damit den Wert des Assets.