Hotelberatung · Berlin

Hotelberatung in Berlin für Hotels und Serviced Apartments

DIH Solutions berät Eigentümer, Projektentwickler und Investoren bei Hotel- und Serviced-Apartment-Projekten in Berlin: von der Standort- und Wettbewerbsanalyse über die Betreiber-P&L und die Betreibersuche bis zu den Miet- und Pachtvertragsverhandlungen. Daniel Derilov führt die Mandate persönlich.

Projekt vertraulich besprechen Leistungen in Berlin

Hotelmarkt Berlin

In Berlin entscheidet die Mikrolage

Spreeufer in Berlin: Hochhausneubau hinter einem Gründerzeitbau und der East Side Gallery — Berlin an der Spree

Berlin ist ein großer, aber stark umkämpfter Hotelmarkt. 2025 zählte die Stadt 29,4 Mio. Übernachtungen, 3,8 % weniger als 2024 und 13,7 % weniger als 2019. Auch im Zeitraum Jan–Aug 2026 lag die Nachfrage unter dem Vorjahreszeitraum.

Ein stadtweiter Durchschnitt sagt deshalb wenig darüber, ob ein einzelnes Projekt funktioniert. DIH Solutions prüft die konkrete Mikrolage, die Nachfrage im Umfeld, das direkte Wettbewerbsumfeld und die Frage, welches Hotelprodukt am Standort noch fehlt. ADR- und Auslastungsannahmen werden am Compset des Standorts getestet.

Angekündigte Hotelprojekte sind nicht automatisch relevante neue Konkurrenz. Entscheidend ist, ob und wann sie eröffnen, welches Produkt entsteht und ob es in der Mikrolage um dieselben Gäste wirbt.

Übernachtungen 2025: 29,4 Mio.
gegenüber 2024: −3,8 %
gegenüber 2019: −13,7 %

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg · Aufbereitung: DIH Solutions Research · Datenstand August 2026 (vorläufig)

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Referenz

Innerstädtische Quartiersentwicklung in Berlin

Rund 90 Betreiber und Hotelmarken geprüft und angesprochen. Mit ausgewählten Kandidaten laufen die Verhandlungen.

Berlin

Innerstädtische Quartiersentwicklung

Ausgangslage: Ein Quartier mit vier Gebäudeteilen und mehreren Nutzungen. Im direkten Mikroumfeld ist der Wettbewerb unter Hotels hoch.
Konzept: Ein Hotel und Serviced Apartments. Beide sprechen unterschiedliche Nachfragesegmente an und sollen sich im Quartier ergänzen, statt um dieselben Gäste zu konkurrieren.
Vorgehen: Intensive Wettbewerbsanalyse, dann Ansprache von rund 90 Betreibern und Hotelmarken. Über mehrere wirtschaftliche und qualitative Stufen wurde das Feld eingegrenzt.
Aufgaben: Owner & Deal Advisory für den Projektentwickler, ausschließlich auf Eigentümerseite: Wettbewerbsanalyse, Betreibersuche und Betreiberwahl, Begleitung der wirtschaftlichen Miet- und Pachtvertragsverhandlungen bis zum Abschluss.
Ziel: Betreiber und Pachtbedingungen, die wirtschaftlich tragen und sich für einen späteren Verkauf nach Eröffnung eignen.

Betreibersuche

≈ 90Betreiber und Hotelmarken geprüft und angesprochen
AngeboteKonkrete Pachtangebote eingegangen
ShortlistShortlist erstellt
HeuteAusgewählte Kandidaten in Verhandlung

Aus Vertraulichkeitsgründen ohne Projektnamen und genaue Lage. Visualisierung: angelehnt an Tchoban Voss Architekten · Kartengrundlage: © OpenStreetMap-Mitwirkende

Mandate und Referenzen

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Leistungen in Berlin

Was DIH Solutions in Berliner Hotelprojekten übernimmt

Manche Mandate betreffen eine einzelne Prüfung, andere das ganze Projekt vom Standort bis zum Vertrag.

Betreibersuche und Betreiberwahl

DIH Solutions legt das Betreiber- und Markenprofil fest, spricht passende nationale und internationale Betreiber und Marken an und vergleicht ihre Angebote.

Betriebskonzepte und Angebote vergleichen
Bonität und Track Record der Betreiber prüfen
Pacht, Managementvertrag und Franchise gegenüberstellen
Shortlist erstellen und verhandeln

Wenn es zum Mandat gehört, folgt die Begleitung der wirtschaftlichen Miet- und Pachtvertragsverhandlungen bis zum Abschluss.

Mehr zur Betreibersuche

Vom Eigenbetrieb zum professionellen Betreiber

Führt der Eigentümer sein Hotel bisher selbst, prüft DIH Solutions, ob ein professioneller Betreiber oder eine Hotelmarke übernehmen kann und was das für den Eigentümer bedeutet.

Passende Betreiber und Franchisesysteme
Pacht, Managementvertrag oder Franchise im Vergleich
Re-Branding: FF&E, Capex und Investition des Eigentümers
Halten mit neuem Betreiber oder Verkauf

Bestand, Finanzierung und Verkauf

Bei bestehenden Pachtverträgen prüft DIH Solutions Pachthöhe und Pachttragfähigkeit, Restlaufzeit, Bonität des Betreibers und Sicherheiten. Für Banken und Käufer werden Betreiber- oder Franchisevertrag, Investitionen des Eigentümers und offene Risiken so aufbereitet, dass sie geprüft werden können.

Verkauf und Exit-Vorbereitung

Machbarkeitsstudie / Feasibility Study

Für Projektentwicklungen und Conversions rechnet DIH Solutions aus Betreibersicht, ob sich ein Hotel- oder Serviced-Apartment-Konzept am Standort trägt.

Markt- und Standortanalyse mit relevantem Compset
Annahmen für ADR, Auslastung, RevPAR, Umsatz und Betriebskosten
Betreiber-P&L und Forecast
GOP, Cashflow und tragfähige Pacht
Sensitivitäten für Betreiber, Eigentümer und Finanzierung

Re-Branding, Conversion und Genehmigungen

DIH Solutions prüft, was eine Nutzungsänderung, ein Re-Branding im laufenden Betrieb oder ein neuer Betreiber für Konzept, Investitionsbedarf und Betrieb bedeutet.

Technische Vorgaben von Marke und Betreiber
FF&E- und Capex-Bedarf
Bauabschnitte während des laufenden Betriebs

Ob ein Bauantrag nötig ist oder sich die Betriebserlaubnis ändert, klären die zuständigen Fachplaner und Rechtsberater. Mit ihnen stimmt DIH Solutions die Anforderungen von Betreiber und Marke ab.

Daniel Derilov, Founder und Managing Director von DIH Solutions — Daniel Derilov M.Sc. · Founder & Managing Director, DIH Solutions

Mandatsführung

Persönlich geführt

Daniel Derilov kennt den Berliner Hotelmarkt aus seiner Zeit bei Colliers und aus laufenden Mandaten in der Stadt. Er führt die Berliner Projekte selbst und spricht mit Betreibern, Banken und Käufern direkt.

Vorher: Hotelbereich bei Colliers International, Berlin
Spezialisten: Bei Bedarf externe Spezialisten aus Recht, Technik und Planung

Hospitality Real Estate: 11+ Jahre
begleitetes Projekt- und Transaktionsvolumen: 615 Mio. €+

Über Daniel Derilov

FAQ

Häufige Fragen

Begleitet DIH Solutions die Betreibersuche bis zum Vertrag?

Ja, wenn das beauftragt ist: vom Betreiberprofil über Ansprache, Bonitätsprüfung und Angebotsvergleich bis zu den wirtschaftlichen Miet- und Pachtvertragsverhandlungen. Die Vertragsdokumentation erstellen die Rechtsberater.

Welche Leistungen übernimmt DIH Solutions bei einem Hotelprojekt in Berlin?

Betreibersuche und Betreiberwahl, Prüfung und Verhandlung von Pacht-, Management- oder Franchiseangeboten, Machbarkeitsstudien sowie die Vorbereitung auf Finanzierung oder Verkauf. Der Umfang wird vor Mandatsbeginn festgelegt.

Was prüft DIH Solutions, wenn ein eigentümergeführtes Hotel an einen Betreiber oder eine Marke übergeben werden soll?

Welche Betreiber und Franchisesysteme passen, ob Pacht, Managementvertrag oder Franchise wirtschaftlich sinnvoller ist, welche Re-Branding-Investitionen anfallen und ob Halten mit neuem Betreiber attraktiver ist als ein Verkauf.

Erstellt DIH Solutions Machbarkeitsstudien für Berliner Hotelprojekte?

Ja. Die Feasibility Study umfasst Markt- und Standortanalyse, Compset, Annahmen zu ADR, Auslastung und RevPAR, eine Betreiber-P&L mit Forecast und die daraus tragfähige Pacht.

Kann DIH Solutions einen Betreiberwechsel oder ein Re-Branding im laufenden Betrieb begleiten?

Ja. Geprüft werden Betreiber- und Markenoptionen, der Investitionsbedarf für FF&E und Capex und der Ablauf im laufenden Betrieb. Bau- und genehmigungsrechtliche Fragen klären die zuständigen Fachplaner und Berater.

Vertrauliches Erstgespräch

Sie prüfen ein Hotelprojekt in Berlin?

Ob Betreibersuche, Machbarkeit, Betreiberwechsel, Pachtangebot oder Verkauf: Daniel Derilov bespricht die Ausgangslage persönlich und vertraulich.

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